A씨는 B씨 소유 아파트 한 채를 5억 원에 매수하였는데 계약 당시 5천만 원을 계약금으로 정하였다. 그런데 마침 계약일이 금요일 오후라 은행문이 닫혀 A씨는 일단 소지하고 있던 1천만 원만 계약금으로 B씨에게 지급하고 그 다음 주 월요일 오후까지 나머지 4000만 원을 입금하기로 약정했다. 그런데 월요일 오전에 매도인 B씨가 갑자기 A씨에게 2000만 원을 돌려주면서 계약을 해제하겠다고 통보하였다. 이 경우 A씨는 B씨에게 해약금을 더 요구할 수 있을까?

매매계약에서 계약금은 해약금의 일종으로 취급한다. 그 결과 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 매도인은 계약금의 배액을 물어주고 역시 계약을 해제할 수 있는 것이다. 만약 계약금의 일부만 수령된 경우라도 그 법리는 같다. 따라서 약정된 계약금 중 일부만 받았더라도 전체 계약금을 기준으로 정해야 한다.
판례도 “실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다”라고 판시하였다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결).
따라서 A씨는 계약금을 5000만 원 중 1000만 원만 집주인 B씨에게 주었지만 계약금은 여전히 5000만 원이므로 B씨는 해약금 5000만 원과 A씨에게 받은 1000만 원 다 돌려줘야 한다. 즉 A씨는 B씨로부터 도합 6000만 원을 받을 수 있다.

<강민구 변호사 이력>

[학력]

▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]

▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ TV조선 강적들 고정패널
▲ SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]

▲ 부동산, 형사소송 변호사의 생활법률 Q&A (2018년, 박영사)
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)

강민구 변호사  mkkpro@naver.com

<저작권자 © 일요서울, 무단 전재 및 재배포 금지>